Til forsiden
| Høringer og afgørelser | EAN, CVR & SE | Kontakt |
 
Forhold til anden planlægning
Anden planlægning Energi og forsyning Bæredygtighed Miljø Servitutter Lokalplanens gennemførsel

Du er her: Home 03.78 Blandede byfunktioner ved Holbæk Have Redegørelse Anden planlægning

Statslig og regional planlægning

Ny lovgivning på detailhandelsområdet giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end 27.000 indbyggere. Dette gælder således for Holbæk by.

 

I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at udnytte denne ny lovgivning.


I Holbæk har den ny lovgivning afstedkommet forespørgsler fra butikskæder og fra developere. Holbæk Kommune ønsker at fastholde interessen for investeringer i byen og ser især positivt på muligheden for at tiltrække nye butikkoncepter og nye butikstyper. Kommunen har derfor afsøgt mulighederne for lokalisering af store butikker indenfor bymidteafgrænsningen, såvel som grænsende op til. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt / umuligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker indenfor Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning. Ligeledes anses det ikke for at være muligt at planlægge for store butikker på tilgrænsende arealer til bymidteafgrænsningen.

 

Lovgivning fastsætter, at bymidter skal afgrænses efter en statistisk metode og at ændringer i afgrænsningen ligeledes skal ske i overensstemmelse med regler udstedt herom. Reglerne fremgår af bekendtgørelse nr. 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. I reglerne gives der mulighed for at en bymidtes afgrænsning kan udvides udover den statistiske afgrænsning, ved at inddrage arealer, som grænser op hertil, hvis byrådet har redegjort herfor.

 

En gennemgang af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode viser, at bymidten i Holbæk nu strækker sig længere mod sydøst end tidligere over hospitalområdet og den sydvestlige del af Holbæks stadionområde ved Holbæk Have. Ved inddragelse af Holbæk Have området, som støder direkte op til hospitalområdet udvides den statistiske bymidteafgrænsning (se vedlagte kort i Kommuneplantillæg nr. 35 over den eksisterende bymidte og den nye bymidtafgrænsning).

 

Byrådets beslutning om at samle byens idrætsaktiviteter i ”Holbæk Arena”, et nyt, samlet idrætsområde i det vestlige Holbæk, hvortil de nuværende idrætsfaciliteter i stadionområdet skal flyttes, har givet mulighed for at Holbæk Have området kan spille en ny rolle i Holbæk by som en del af bymidten.

 

Da byrådet, som nævnt indledningsvist, ønsker at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens – og Nordvestsjællands – hovedby, inddrages dette område og det tilgrænsende østlige område hermed i bymidten med henblik på at planlægge for etablering af et detailhandelsområde med en særlig profil, målrettet behovet – og jf. mulighederne i lovgivningen - for større udvalgsvarebutikker på over 2.000m2 bruttoetageareal.

 

Med inddragelsen af Holbæk Have i bymidteafgrænsningen vil Holbæk bymidte således bestå af delområder med forskellige bymidtefunktioner, arbejdsdelinger og profiler:

  • Bykernen med bymidteorienterede funktioner og service og en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker i et smukt historisk og livligt bymiljø - et oplevelses- og handelssted, som er suppleret med den nye udvikling på havnefronten.
  • Havneområderne, som nye byområder med kontorerhverv, kultur og mindre butikker på maksimalt 200 m2 bruttoetageareal målrettede områdets karakter, f. eks. maritime butikker.
  • Område med servicefunktioner sydøst for Bykernen.
  • Område til store udvalgsvarebutikker i Holbæk Have og med mulighed for etablering af op til tre store udvalgsvarebutikker på over 2.000 m2 bruttoetageareal, og med mulighed for etablering af liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations-/ fastfoodvirksomhed og én dagligvarebutik på op til 3.500 m2 bruttoetageareal. Området giver mulighed for oprettelse af op til 25.000 m2 bruttoetageareal af detailhandel, som en del af en samlet udvidelse af bymidten med 47.000 m2 bruttoetageareal, der indarbejdes i forslag til Kommuneplan 2013.

Fordelingen mellem detailhandelsområderne i Holbæk By bliver herefter:

 

1.  Detailhandelsområder i bymidten:

  • Bykernen med en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker i et smukt historisk og livligt bymiljø - et oplevelses- og handelssted, som er suppleret med den nye udvikling på havnefronten.
  • Havneområderne, som nye byområder med mindre butikker på maksimalt 200 m2 bruttoetageareal målrettede områdets karakter, f. eks. maritime butikker.
  • Område til store udvalgsvarebutikker i Holbæk Have og med mulighed for etablering af op til tre store udvalgsvarebutikker på over 2.000 m2 bruttoetageareal og én dagligvarebutik på op til 3.500 m2 bruttoetageareal samt med mulighed for etablering af liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, og restaurations-/ fastfoodvirksomhed. (se vedlagte rammebestemmelser)

2.  Detailhandelsområder uden for bymidten: MegaCentret I og II og Bilbyen med en tydelig specialisering inden for store udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m2 bruttoetageareal og særlig pladskrævende varegrupper.


Detaillhandelsområderne vil således supplere hinanden, fordi de afdækker forskellige indkøbsbehov og -situationer. Det ny detailhandelsområde vil kunne fornye det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen.


Som en konsekvens heraf har Byrådet den 20. februar 2013 vedtaget Kommuneplantillæg nr. 35 og Lokalplan nr. 3.78 – Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have. Planerne giver Byrådet mulighed for at indfri ovenstående politiske mål: at styrke detailhandlen i Holbæk by og at omdanne stadionområdet.


Se kortbilag og redegørelse i Kommuneplantillæg nr. 35, der er indsat som bilag til Lokalplan nr. 3.78.

 


Kommuneplan 2007-2018

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammerne (3.R08) i Kommuneplan 2007-2018. Der er derfor blevet udarbejdet Kommuneplantillæg nr. 35. Forslag til lokalplan nr. 3.78 med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 35 har været i offentlig høring fra den 17. september til den 12. november 2012 og er endeligt vedtaget ved Byrådsmødet den 20. februar 2013.

 

Kommuneplantillægget inddrager den sydlige del af stadionområdet i bymidteafgrænsningen. Det udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål, centerformål og rekreativt formål. Kommuneplantillæg nr. 35 er indsat som bilag til Lokalplan nr. 3.78. 


Eksisterende lokalplaner

Lokalplan nr. 36 Holbæk Stadionområde, tinglyst den 30. september 1986, aflyses indenfor lokalplanens område af den vedtagne Lokalplan nr. 3.78. 


Planlægning i forhold til nabokommuner

I henhold til Planlovens § 29b skal i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. 

Der er i 2004, 2007 og i 2012 gennemført analyser af detailhandlen i kommunen. På baggrund heraf vurderes det at det med kommunelokalplantillægget og rammelokalplanen muliggjorte detailhandelsområde kan have nogen afledt effekt på detailhandelsmønstrene mod nordvest i regionen. Hvorvidt dette vil få betydning af væsentligt omfang undersøges i forbindelse med den nærmere planlægning for området.


Kystnærhedszone

Området ligger ikke indenfor kystnærhedszonen, og vil ikke kunne opleves fra kystlinjen.


Butikkers påvirkning af bymiljøet

I henhold til Planlovens § 16, stk. 6, skal lokalplaner, der muliggør etablering af butikker, gøre rede for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold.

 

Lokalplanområdet omfatter det nuværende stadionområde, omkranset af forskellige bebyggelsestyper i form af fritliggende villager, rækkehuse og etageboliger, samt Østre kirkegård og Holbæk Seminarium. Overgangen mellem disse funktioner og stadionområdet er klart afgrænset af områdets markante randbeplantning.

Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, delområde A, der udlægges henholdsvist til et offentligt område (bypark med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg) og delområde B, der udlægges til et centerområde med en særlig profil, målrettet udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal, - som supplement til den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk.

 

Lokalplanens bestemmelser sikrer, at delområde A vil fastholde sin nuværende dominerende karakter af grønt område/bypark, også selv om arealet ændres mht. anvendelse og bebyggelsesstruktur, og sikrer at boligområdet og byparken primært skal trafikbetjenes fra Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen. Det vurderes at trafikbelastningen til området som boligområde vil være en del lavere end den nuværende trafikbelastning, hvor stadionområdet tiltrækker mange besøgende til idrætsaktiviteter. De forskellige rekreative muligheder, grønne arealer, tilgængelighed for svage grupper og stiforbindelser, samt gode trafikale forhold vil blive sikret i området ved den videre planlægning. Det vurderes derfor, samlet set, at planerne for delområde A vil påvirke det eksisterende bymiljø positivt også set i forhold til bebyggelsesstruktur. Desuden udelukker Lokalplan 3.78 ikke fastholdelse af eksisterende sportsfaciliteter i området, fx klubhuse, tennisbaner, boldbaner mv. og giver mulighed for nye anlæg, herunder legepladser mv. som måtte bidrage til områdets rekreative funktion og dermed befolkningens sundhed og mulighed for udfoldelse gennem organiseret og ikke-organiseret idræt. Stadion vil fortsat anvendes indtil Holbæk Arena er taget i brug, og anvendelsen af Stadion kan fortsætte, hvis en udbyder har interesse i at drive det i forbindelse med den videre udvikling.

 

Lokalplanens bestemmelser vedrørende delområde B fastlægger, at delområdet til detailhandel primært vil ændre bybilledet ud mod vejen Holbæk Have, hvorfra delområdet skal vejbetjenes. Bestemmelserne sigter mod at områdets primære aktiviteter netop skal ske mod Holbæk Have og ikke mod delområde A. Således skal der planlægges der for, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have. Syd for Holbæk Have ligger et lokalcenter med detailhandel (ved Mellemvang) og etageboligbebyggelsen (Vang-kvarteret). Bebyggelseskarakteren syd for Holbæk Have er derfor forholdsvis åben. Delområde B ligger trukket tilbage fra Holbæk Have, idet arealet ud til vejen er anlagt som grønt område med stiforbindelse / cykelsti. Delområdet er terrænreguleret og ligger ca. 2 meter lavere end vejniveauet for Holbæk Have. Det vurderes derfor, samlet set, at planerne for delområde B vil påvirke det eksisterende bymiljø i høj grad, idet der vil komme en ny og mere markant bebyggelse, samt en øget trafikbelastning af vejen, set i forhold til eksisterende forhold.

 

For at sikre en udvikling af høj kvalitet i området og en god sammenhæng til naboområderne fastlægger lokalplanen, at det er en forudsætning for realisering af lokalplanområdet, at hele området (delområde A og delområde B) skal indgå i en helhedsplanlægning, som vil kvalificere udviklingen gennem en byplankonkurrence (-er) om et rumligt koncept, som vil fastlægge hoveddisponering af området, struktur for stier og grønne arealer, trafik betjening i den sydelige del af bymidten, rammer for bæredygtighed i byggeriet og udearealer og hensyn til bevaringsværdige boligbyggeri mm. Konkurrencen skal også omhandle en fleksibel og fasebaseret bebyggelsesplan for minimum et delområde. Udviklingen af andet delområde vil blive kvalificeret ved en efterfølgende byplankonkurrence om en bebyggelsesplan. Resultatet fra konkurrencen/konkurrencerne vil blive kvalificeret i dialog mellem Holbæk Kommune og udbydere og vil danne grundlag for den videre udvikling og udarbejdelsen af en eller flere projektlokalplan (-er). I forbindelse med helhedsplanlægningen vil en trafikal konsekvensanalyse blive udarbejdet.

 

Mht. indvirkningerne på hele bymidtens detailhandelsmønstre henvises til redegørelse i Kommuneplantillæg nr. 35, der er indsat som bilag til Lokalplan nr. 3.78.


Diverse udpegninger

Der gælder ingen særlige udpegninger for området


Trafikforhold

Den ny anvendelse af lokalplanområdet forventes at medføre en væsentlig øgning af trafikken i området.  De trafiklale forhold i området og i sydøst Holbæk skal omhandles nærmere i forbindelse med en helhedsplanlægning af området, som vil sættes i gang, når der er et konkret projekt. I forbindelse med den nærmere planlægninng for området, skal der udarbejdes en konsekvensanalyse af trafik. Det forventes umiddelbart, at der som en konsekvens heraf skal etableres ny vejadgang fra den kommunale vej Holbæk Have til betjening af detailhandelsområdet.

 

Boligområdet og byparken skal trafikbetjenes primært fra Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen.

 

Der skal sikres, at stier og cykelstier i lokalplanområdet kobles til det eksisterende stinet i nærområdet, og at tilgængelighedsbetingelser for alle er opfyldt i området.

 

Der er god offentlig trafikbetjening af lokalplanområdet.


Offentlig service

Lokalplanområdet er beliggende inden for Sofielundskolens skoledistrikt. Området  ligger godt set i forhold til afstand til offentlig transport (bus), butiksforsyning,  bymidtens forskellige service- og kulturtilbud, og tæt på Holbæk Fælled. Se mere på Holbæk Kommunes hjemeside: www.holbaek.dk


Holbæk Kommune | Kanalstræde 2 | 4300 Holbæk | telefon: 72 36 36 36 | e-mail: post@holb.dk