Til forsiden
| Høringer og afgørelser | EAN, CVR & SE | Kontakt |
 
3.78 bestemmelser

Du er her: Home 03.78 Blandede byfunktioner ved Holbæk Have Bestemmelser

3.78 bestemmelser For bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have

I henhold til lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

Lokalplanens formål er:

1.1

 at fastlægge anvendelsen af lokalplanens delområder A og B, og 

1.2

 at fastlægge de overordnede principper/retningslinjer for delområdernes fremtidige omdannelse (butiksarealer, bebyggelsens omfang og placering, bebyggelsens ydre fremtræden, vej, sti og beplantning samt øvrige ubebyggede områder).

1.3

 at fastsætte forudsætningerne for realisering af lokalplanområdet, i det hele lokalplanområdet skal indgå i en helhedsplanlægning, som vil kvalificere udviklingen gennem en byplankonkurrence som angivet i lokalplanen. Resultatet fra konkurrencen/konkurrencerne vil blive kvalificeret i dialog mellem kommunen og udbydere og vil danne grundlag for den videre udvikling og udarbejdelsen af en eller flere projektlokalplan (-er).

2.1

 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Området omfatter følgende matrikelnumre: matr.nr.: 11a, 11aæ, 11ah, 11m, 11s, 11z, 11ø, samt del af matr. nr. 14fh, alle Holbæk Markjorder.

2.2

 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone.

2.3

Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som vist på kortbilag 2.                                                                          
Delområde A omfatter matr. nr. 11ah, 11aæ, 11ø samt del af matr. nr. 14fh, alle Holbæk Markjorder.
Delområde B omfatter matr.nr. 11a, 11m, 11s og 11z, alle Holbæk Markjorder.
Derudover ligger inden for lokalplanafgrænsningen vejarealer på Højen og Borgmestergårdsvej, der ikke er tildelt delområdekode.

3.1

Anvendelsen er udlagt for de enkelte delområder, som beskrevet nedenfor.

For Delområde A gælder

3.2.1

Delområde A udlægges til offentligt formål i form af en offentlig tilgængelig bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. Delområde A udgør ca. 10 ha.
 
Note til § 3.2.1:
Bestemmelsen udelukker ikke fastholdelse af eksisterende sportsfaciliteter i området, fx klubhuse, tennisbaner, boldbaner m.v. Bestemmelsen giver mulighed for nye anlæg, herunder legepladser, stier, opsætning af borde, bænke og andet, der måtte bidrage til områdets rekreative funktion. Stadion vil fastholde sin nuværende anvendelse indtil det planlagte idrætsområde, Holbæk Arena, tilbyder et alternativ, og hvis der ikke er udbydere, der gerne vil drive stadion i forbindelse med et udviklingsprojekt i området. 

For Delområde B gælder

3.3.1

 Delområde B udlægges til centerformål. Området kan rumme liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations-/fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, - dog kun én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal -, samt parkeringsanlæg og de til lokalplanområdets drift nødvendige faciliteter (varegårde, materielgård m.v.). Delområde B udgør ca. 9,5 ha.

4.1

Der udlægges butiksarealer i delområde B.

For Delområde B gælder

4.2.1

 I delområde B kan der, foruden liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv og restaurations-/fastfoodvirksomhed, etableres butikker til dagligvarer jf. §§ 4.2. - 4.5.

4.2.2

 Der må etableres op til 3 udvalgsvarebutikker og en dagligvare forretning i delområde B. 

4.2.3

 I delområde B må bruttoetageareal til detailhandel maksimalt udgør 25.000m2.

4.2.4

 Bruttoetageareal til den enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker skal minimum udgør 2.000m2.

4.2.5

 Det maksimale tilladte bruttoetageareal for den enkelte udvalgsvarebutik fastsættes til 25.000m2. Dagligvareforretningen må have et bruttoetageareal på op til 3.500 m2.
 
Note til § 4:
Planloven giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for op til 3 store udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000m2 i Holbæk bymidte. I praksis er det dog vanskeligt at planlægge for store udvalgsvarebutikker i Holbæks historiske bymidte, da en sammenlægning af flere matrikler i den historiske bymidte kan være uhensigtsmæssig, da den vil ændre bebyggelsesstrukturen og være i konflikt med bevaringsinteresser og muligvis detalihandels karakter i bymidten. Varelevering til de store butikker vil medføre gener for trafikken, herunder for de bløde trafikanter i bymidten. Desuden kan en sammenlægning af flere matrikler være økonomisk og juridisk vanskelig.
Som en konsekvens af Byrådets ønske om at benytte denne nye mulighed i planloven udvides bymidten derfor til at omfatte delområde B (se nærmere i bilag X), således at der kan planlægges for netop store butikker i området. Byrådet lægger vægt på, at eventuelle nye udvalgsvarebutikker i området skal udgøre et supplement til butikkerne og butikkoncepter i bymidten, og at dette skal vurderes i forbindelse med konkrete henvendelser til kommunen for ændret anvendelse eller bebyggelse på området. 

5.1

Udstykning må kun ske i overensstemmelse med en udstykningsplan, der fastsættes ved nærmere planlægning.
 
Note til § 5.1:
Byrådet ønsker i første omgang primært at fastlægge lokalplanområdets hovedanvendelser, så bestemmelser om udstykningsforhold m.v. fastsættes derfor først ved efterfølgende helhedsplanlægning og projektlokalplanlægning som er beskrevet i § 1.3.

6.1

Udviklingen af lokalplanområdet, herunder bebyggelses omfang og placering, struktur for grønne arealer, stier og trafik mm. skal fastlægges ved nærmere helhedsplanlægning, og bæredygtighed skal tænkes ind jf. § 1.3.
Note til § 6.1.
Byrådet ønsker, at bæredygtighed tænkes ind ved planlægning og projektering af udearealer og bygninger i lokalplanområdet, således at der opstår et attraktivt, nyt grønt byområde med en bæredygtig profil.

For Delområde A gælder

6.2.1

Bebyggelsesprocenten for delområde A må ikke overstige 25.

6.2.2

Følgende principper gælder desuden for delområde A:

  • bebyggelse skal overvejende placeres i delområdets randzone, og / eller på stadionområdet, således at der skabes en karakter af bebyggelse i en bypark, med et eller flere sammenkædede, indre parkrum der kobles til ydre grønne arealer, og hvor Holbæk grønne kile 'Holbæk Fælled' vil være et restrukturerende element. Placering af nyt byggeri og bygningshøjder skal tage hensyn til eksisterende bevaringsværdige bygninger.
  • parkeringsanlæg til områdets bebyggelse skal ligeledes placeres i områdets randzone eller i kælderkonstruktion, for at fastholde den ønskede karakter af området.
  • placering af eventuelle offentlige institutioner med tilhørende parkering kan dog ske frit i området, således at disse får mulighed for at fremtræde mere solitært i byparken, med de kvaliteter der følger heraf.
  • boligbebyggelse skal opføres som etagebuggeri i 3 til 5 etager. Private opholdsarealer til boligerne skal sikres i form af altaner eller integreret hævet terrasse, og ikke som egentlige private anlæg på terræn.**
  • øvrig ny bebyggelse i området må ikke overstige 1 etage.
  • bebyggelse må opføres i etaper med start af byggeri i den østlige del af delområdet A, såfremt stadion er i brug.
Note**: Herved skabes en præcis overgang mellem bebyggelse og park, og parkens karakter trækkes helt op til bygningskroppene.

For Delområde B gælder

6.3.1

Bebyggelsesprocenten for delområde B må ikke overstige 50.

6.3.2

Følgende principper gælder desuden for delområde B:

  • ny bebyggelse med tilhørende parkeringsarealer, varegårde m.v. skal placeres og udformes således, at området får en god og sammenhængende funktionalitet, hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A.
  • bebyggelse må ikke overstige 2 etager.
  • Den grønne kile 'Holbæk Fælled' skal tænkes ind som et element, der tilføjer området kvalitet.
  • bebyggelse må opføres i etaper.
  • matr.nr. 11 a, Holbæk Markjorder, må ikke bebygges yderligere.
Note til § 6.3.2:
Formuleringen ”hvor områdets primære aktiviteter sker mod Holbæk Have og ikke mod delområde A” skal sikre, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have, således at disse aktiviteter visuelt og funktionelt belaster delområde A mindst muligt.

7.1

Bebyggelse skal opføres på baggrund af et rumligt koncept og en hovedstruktur for hele området (delområde A + delområde B) og en bebyggelsesplan for delområder. Bebyggelse skal opføres med et samlet arkitektonisk udtryk, som minimum indenfor hver etape.
 
Note til § 7.1.
Ved nærmere planlægning for delområderne jf. § 1.3 fastlægges bl.a. tilladte bygningshøjder, tagformer og ydre materialer, hvorved et arkitektonisk slægtskab etaperne imellem kan sikres. Det skal tilstræbes, at der opstår en samlet god helhedsvirkning i området og pr. delområde.

7.2

Ved parkering, oplag, udstilling, afgrænsning af tekniske anlæg m.v. i konstruktion på terræn skal det sikres, at anlægget udformes med et samlet arkitektonisk udtryk, og at der opnås et arkitektonisk samspil med den tilhørende bebyggelse. Se også § 9.1 med tilhørende note.

8.1

Det skal sikres, at området er tilgængeligt for bevægelseshæmmede.

8.2

Det skal sikres, at stier i lokalplanområdet kobles til det eksisterende stinet i nærområdet.

8.3

Parkering skal ske jf. gældende norm.

8.4

Vedr. p-arealers placering, se i øvrigt § 6.2.2 og § 6.3.2.

8.5

Vedr. p-anlægs ydre fremtræden, se § 7.2.

For Delområde A gælder

8.6.1

Delområde A skal vejbetjenes primært ad Borgmestergårdsvej og sekundært fra Højen.

For Delområde B gælder

8.7.1

Delområde B skal vejbetjenes via ny vejtilslutning fra Holbæk Have, hvor der skal etableres et signalanlæg til betjening af krydset.
 
Note til § 8.6.1:
Den ny anvendelse af lokalplanområdet forventes at medføre en væsentlig øgning af trafikken i området, og der skal derfor i forbindelse med den nærmere helhedsplanlægning for området i anledning af et konkret projekt udarbejdes en konsekvensanalyse og en samlet trafikplan. Det forventes, at der fx som en konsekvens heraf skal etableres et signalanlæg til betjening af delområde B ud for Mellemvang.

9.1

Ved nærmere planlægning for delområderne skal der bl.a. fastsættes bestemmelser om hegning, belysning, afgrænsning af udendørs oplag og udstilling, samt henstilling og parkering af større køretøjer m.v.
Det skal i den forbindelse sikres, at der i delområde B maksimalt kan opsættes én skiltepylon pr. virksomhed ud mod Holbæk Have i en maksimal højde af 4 meter målt fra terræn og med en maksimal bredde på 1,5 meter. I tilfælde af flere butikker på en ejendom, skal skiltning ske ved en fælles skiltepylon.
 
Note til § 9.1:
Bestemmelserne skal sikre, at delområde A kommer til at fremstå som en attraktiv bypark med boliger og rekreative elementer, hvorfor bestemmelserne for delområdet forventes at blive meget restriktive.
 
Bestemmelserne for delområde B skal sikre, at delområde B kommer til at fremstå som et velfungerende centerområde med store bygningsenheder, p-anlæg, varegårde, tekniske anlæg m.v. Det skal dog sikres, at sådanne funktionsbestemte anlæg gives et sådan udseende, at de fremstår som en integreret del af bebyggelsens arkitektur jf. § 7.2. Endvidere skal det jf. § 6.3.2 med tilhørende note sikres, at parkeringsarealer, indgangspartier, store vinduespartier, reklamering, facadebelysning m.v. placeres ud mod Holbæk Have, således at disse aktiviteter visuelt og funktionelt belaster delområde A mindst muligt.

For Delområde A gælder

9.2.1

Følgende principper gælder desuden for delområde A:

  • Området skal fremstå som en attraktiv, offentligt tilgængelig bypark med rekreative elementer, såsom stier, sportsfaciliteter, legeplads m.v,, samt boliger og institution. Der skal opnås en virkning af et samlet grønt byområde med et eller flere sammenkædede indre parkrum, hvor den grønne kile 'Holbæk Fælled' og sammenhæng til ydre grønne arealer indarbejdes, og med stier koblet til det eksisterende stinet i nærområdet. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf.§ 1.3.
  • Eksisterende beplantning omkring stadion og i delområdets randzone skal bevares som afgrænsende og landskabeligt styrende elementer i området.
  • Øvrig beplantning kan bevares.
  • Ny stedtypisk beplantning kan tilføjes.
  • 50% af delområdet skal friholdes for bebyggelse.

For Delområde B gælder

9.3.1

Følgende principper gælder desuden for delområde B:

  • den del af områdets ubebyggede arealer, der ikke benyttes til parkering, varegård eller lignende skal anlægges og vedligeholdes som grønt område, herunder tænkes den grønne kile 'Holbæk Fælled' ind. Nærmere stillingstagen hertil fastsættes ved yderligere planlægning jf. § 1.3.
  • eksisterende beplantning i delområdets randzone mod vest, nord og øst skal bevares som skærmende, afgrænsende og landskabeligt styrende element.
  • ligeledes skal levende hegn i skel mellem matr.nr. 11a og 11m, Holbæk Markjorder, bevares.
  • beplantning i delområdets randzone mod syd skal i videst muligt omfang bevares.
  • øvrig beplantning kan bevares.
  • ny stedtypisk beplantning kan tilføjes

10.1

Tekniske anlæg og installationer, herunder el- og gasskabe samt ventilation skal være indesluttet i bygningerne eller være en del af bygningernes arkitektur. Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse.

10.2

Ledninger skal føres i jorden.

10.3

Området skal forsynes med fælles antenneanlæg, kabelnet og lignende signalanlæg. Der må som udgangspunkt ikke opsættes tv - og radioantenner, herunder parabolantenner på bygninger.

10.4

Vedr. belysning, se § 9.1 med tilhørende note.

11.1

Lokalplan nr. 36 Holbæk Stadionområde, tinglyst den 30. september 1986, aflyses indenfor lokalplanens område af den vedtagne Lokalplan nr. 3.78. for bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have.

12.1

Ifølge planlovens § 18 må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

12.2

Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK.

12.3

Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

12.4

Lokalplanen udlægger et område til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter planlovens § 48 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. (kun når lokalplanen udlægger arealer til offentlige formål)               

Lokalplan 3.78 – Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have er endeligt vedtaget af Holbæk Byråd den 20. februar 2013.

Holbæk Kommune | Kanalstræde 2 | 4300 Holbæk | telefon: 72 36 36 36 | e-mail: post@holb.dk